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경제

공공 주도 개발로 전국 83만호 공급…추격매수엔 입주권 안줘

2·4대책 발표…공공기관이 직접 시행하는 재건축·재개발 신설
역세권·준공업지역·저층주거지엔 도심공공주택복합사업 추진
용적률 인센티브 임대주택 기부채납 없애…주택 20~30% 공공임대 등 의무화

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정부가 서울 등 대도시의 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 공공이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업을 추진한다.

[그래픽] 주택 공급 부지확보 물량

 

역세권·준공업지역·저층주거지에 대해선 정부가 직접 지구지정을 하고 공공기관이 사업을 이끄는 공공주택 사업이 시행된다.

 

이를 통해 2025년까지 서울에만 32만3천호 등 전국에 83만6천호의 주택을 공급할 수 있는 부지를 확보한다는 목표가 설정됐다.

 

정부는 4일 정부서울청사에서 이같은 내용을 골자로 한 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

 

이는 현 정부의 25번째 부동산 대책이다. 공급 대책 중 현 정부 최대 규모다.

 

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 시행하는 개발 방식이 도입된 것이 골자다.

 

재개발과 재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 시행하는 유형이 신설되고, 역세권과 준공업지역, 저층주거지 개발 사업도 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 시행하는 '도심공공주택복합사업'이 향후 3년간 한시적으로 추진된다.

 

이들 사업에는 법정상한을 초과하는 용적률 인센티브가 주어지고 특별건축지역으로 지정돼 일조권이나 높이제한 등 각종 도시규제가 완화된다.

 

서울 역세권에선 700%, 준주거지역에선 500%까지 용적률이 올라간다.

▶역세권 공공주택 확대
정부가 25번째 부동산 대책을 발표한 4일 서울 한 역세권 공공주택지구 공사현장 모습. 

 

기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장한다.

 

보장된 수익률을 넘기는 개발이익은 환수해 생활 SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 조성 등에 활용한다.

 

주민 3분의 2 이상의 동의를 받으면 사업이 추진되고 지자체 통합심의 등 패스트트랙 가동으로 사업이 신속히 진행된다.

 

토지주 등은 자산을 현물선납한 후 정산하고 양도소득세를 면제받는다.

 

공공 직접시행 재건축·재개발의 경우 사업기간이 기존 13년 이상에서 5년 이내로 대폭 단축되고 재건축초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무가 적용되지 않는다.

 

사업을 통해 확보되는 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로, 나머지 20~30%는 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택과 공공임대로 공급한다.

 

정부는 이를 위해 용적률 인센티브를 제공하면 공공임대를 기부채납받는 기존 방식을 없애는 대신 인센티브와 상관 없이 주택의 20~30%는 공공임대나 공공자가주택을 지어서 의무 공급하도록 했다.

 

이와 별개인 기반시설 기부채납 비율은 15% 수준이다.

 

투기수요 차단 방안도 마련됐다.

 

이날 이후 사업 구역의 토지 등 부동산을 취득하는 경우 우선공급권, 즉 입주권이 부여되지 않는다.

 

사업추진 예정 구역은 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주나 실경영 목적이 아니면 부동산 매입을 제한한다.

 

소규모 정비사업을 활성화하기 위해 소규모 재개발 사업을 신설하고 저층주거지에는 소규모 주택정비 관리지역이 만들어진다.

 

도시재생을 통한 주택 공급을 확대하고자 주거재생 혁신지구 제도가 도입된다. 이는 LH 등 공기업이 쇠퇴한 주거 취약지에서 주거·복지·생활편의 거점을 조성하는 사업으로서 제한적으로 토지 수용도 가능하다.

 

주거재생 특화형 뉴딜사업도 도입돼 도시재생지역 내외에서 재개발·재건축, 소규모 정비, 도심 공공주택 복합사업과 연계한 사업이 펼쳐진다.

▶공공개발 사업으로 4년내 서울 32만호 등 전국 83만6천호 공급
사진은 이날 남산에서 바라본 서울 시내 모습.

 

이 외에 비주택 리모델링이나 신축 주택 매입약정 등을 통해 10만1천호가 공급된다.

 

정부는 이번 대책을 통해 2025년까지 서울 32만3천호 등 수도권에 61만6천호의 주택을 공급하고 지방 대도시에도 22만호의 주택을 확보한다.

 

서울 32만3천호는 분당 신도시 3개 규모이며 강남3구 아파트 수와 비슷하다.

 

83만6만호 중 약 57만3천호는 도심 내 신규 사업을 통해, 26만3천호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보된다.

 

정부는 수도권과 지방광역시를 중심으로 전국에 15곳 내외의 신규 택지를 지정할 예정이다.

 

기존 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만2천호 공급계획을 합하면 이번 정부에서 수도권에 공급되는 주택은 노태우 정권 때 공급된 200만호에 육박한다.

 

최근 집값이 많이 오른 세종시 행복도시 예정지역에도 1만3천호가 추가 공급된다.

 

공공임대 주택에 일자리, 돌봄, 육아 등 사회서비스와 다양한 생활 SOC를 결합해 소통과 교류의 장으로 만드는 '주거뉴딜'도 추진된다.

 

대책에 포함된 사업에 대해선 공공기관 예타 면제도 추진한다.

 

이번에 신설된 주택 공급 방식으로 나오는 공공분양 주택에 대한 중산층의 청약 기회를 보장하기 위해 청약제도도 개편된다.

 

공공분양의 일반공급은 현재 전체 물량의 15%에 불과하지만 이를 50%로 높이고 일반공급분에도 추첨제(30%)를 도입해 청약 기회를 확대한다.

 

변창흠 국토교통부 장관은 "이날 제시한 사업모델이 차질 없이 시행되면 시장 기대를 뛰어넘는 속도로 고품질의 주택을 신속하게 공급하게 될 것"이라며 "더불어 청약제도를 개선해 신혼부부와 생애최초자 뿐 아니라 일반 30∼40대 무주택 세대의 내집마련 기회를 대폭 확대하겠다"고 말했다.